Инвестиции в недвижимость за рубежом: топ направлений

Мировой рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует стабильный рост и новые возможности для инвесторов, ищущих диверсификацию капитала. Сейчас трансграничные вложения выросли на 57 % в первом квартале по сравнению с прошлым годом (отчет JLL), а спрос на жилье продолжает опережать офисный сегмент. Снижение ипотечных ставок стимулирует интерес к зарубежным объектам, сочетая доходность, защиту от валютных рисков и порог входа от 90 тыс. долларов. Вместе с экспертами из Intermark Global, NF Group и Prian мы разбираем ключевые факторы выбора страны, риски сделок и программы ВНЖ, чтобы вы могли принимать обоснованные решения. Дополнительно мы рассматриваем лучшие страны для покупок, механизмы оптимизации налогов и юридические тонкости, которые помогут избежать типичных ошибок, от неаккуратного due diligence до недооценки операционных расходов.

Как выбрать страну для инвестиций

Эксперты выделяют пять базовых критериев:

Политическая и правовая стабильность рынка и снижение инфляции.
Порог входа: стоимость объекта и порог минимальных вложений.
Доходность и тип аренды (туристы, экспаты, долгосрочная).
Налоговые обязательства: НДС, налог на прирост капитала, на аренду и на наследство.
Модель владения: freehold или leasehold, ограничения на сдачу в краткосрочную аренду.

Согласно Ирине Мошевой (Intermark Global), Бали и Таиланд привлекают доходностью до 15 %, тогда как ОАЭ и Кипр — структурной защитой капитала и льготной налоговой средой.

Топ-5 направлений 2025

Бали (Индонезия)
До 15 % годовых при аренде, вход от 95 тыс. $, высокая заполненность и сервис.
Таиланд
До 10 % дохода, стабильно растущий сегмент экспатов и туристов.
ОАЭ
Freehold-владение, ВНЖ до 10 лет, надежная юридическая база.
Кипр
ПМЖ за инвестиции от 300 тыс. €, шенгенские перспективы, круглогодичная аренда.
Вьетнам
Государственная страховка вложений, низкий порог входа и быстрое урбанизационное развитие.

ВНЖ и программы гражданства

Турция: ВНЖ при вложениях от 200 тыс. $, гражданство — от 400 тыс. $.
ОАЭ: Золотая виза при покупке от 2 млн AED (~545 тыс. $), сроком до 10 лет.
Греция: Вид на жительство при вложениях от 250 тыс. € в жилые объекты и культурную недвижимость.
Кипр: ПМЖ при покупке от 300 тыс. €, гражданская программа закрыта.

Риски и проверка проекта

Юридический: отсутствие правового due diligence.
Решение: проверка земли, статуса застройщика и разрешений.
Финансовый: завышенные прогнозы доходности.
Решение: консервативные расчеты на основе аналогичных сделок.
Операционный: слабое управление и простоевые расходы.
Решение: выбор объектов с профессиональными управляющими и прозрачной отчетностью.

Посчитать доходность можно по формуле:
Доходность = (Годовая аренда – Расходы) / Инвестиции × 100 %.

Выводы

Инвестиции в зарубежную недвижимость остаются одним из самых надежных способов сохранения капитала и получения дохода. Ключевыми факторами при выборе направления являются доходность, ликвидность, налоговые условия и возможности получения ВНЖ или гражданства. При правильном due diligence и учете всех расходов зарубежные объекты смогут обеспечить стабильный рост вложений и защиту от валютных рисков. Дополнительные рекомендации и аналитика доступны на канале Prian и в обзорах Reuters.