Новые ТРЦ меняют формат: меньше бутиков, больше услуг и фуд-корта

К осени 2026 года торговые центры Санкт-Петербурга переживают структурную трансформацию: доля общественного питания в новых концепциях достигла 25–35% арендопригодной площади — против 15–20% ещё несколько лет назад, а каждый пятый ТЦ в стране увеличил долю общепита на 20% за полгода. Это важно, потому что эпоха «торговых галерей» — длинных коридоров бутиков одежды — завершается: выживают объекты, которые превратились из мест покупки в места пребывания, где человек ест, занимается спортом, лечится и отдыхает.

Октябрьский Петербург 2026 года — это город, в котором торговый центр перестал быть синонимом слова «шопинг». Ещё пять лет назад формула казалась незыблемой: большие площади, длинные галереи магазинов одежды, фудкорт на верхнем этаже как приложение к основному трафику. Сегодня эта модель трещит по швам. Посещаемость торговых центров Петербурга в первом полугодии 2026 года снизилась на 5% — показатель Mall Index, фиксирующий число посетителей на тысячу квадратных метров, падает даже в районных форматах, которые прежде считались наиболее устойчивыми. Вакантность выросла с 4,7% в конце 2025 года до 6,8% к июню 2026-го. Площадь закрывшихся магазинов на 39% превысила площадь открывшихся. В fashion-сегменте картина особенно жёсткая: за полгода освободилось 41 тысяча квадратных метров, занято лишь 12.

Причина не в одном факторе, а в их наложении. Маркетплейсы забрали у офлайн-ритейла существенную долю продаж: оборот онлайн-площадок приблизился к 4 триллионам рублей, доля в non-food-ретейле превышает 20% и растёт. Покупатель приходит в магазин, чтобы примерить, а покупает онлайн — этот сценарий стал массовым. Дорогая ипотека и рост налоговой нагрузки ограничивают потребительскую активность. Международные бренды продолжают уходить: за первое полугодие Петербург покинули девять зарубежных компаний — от одежды до товаров для дома. На их место приходят белорусские, вьетнамские и российские сети, но процесс заполнения идёт медленнее, чем раньше: если раньше новый ТЦ набирал арендаторов за три–шесть месяцев, теперь на это уходит от девяти до восемнадцати.

Ответ рынка — смена формата. Новые торговые центры, открывающиеся в Петербурге в 2026 году, все до единого малоформатные — арендопригодная площадь до 20 тысяч квадратных метров. Средний размер нового ТЦ по России за десять лет сократился в 2,5 раза — до 12,8 тысячи квадратов. Крупных региональных и суперрегиональных моллов больше не строят: за весь 2026 год в Петербурге введено 16 тысяч квадратных метров новых торговых площадей — втрое меньше рекорда 2025 года. Девелоперы переключились на районные центры, интегрированные в жилую среду: супермаркет, аптека, ПВЗ маркетплейса, салон связи, химчистка, парикмахерская, пекарня, фастфуд, офисы туроператоров. Это не ТЦ в привычном смысле — это сервисный хаб спального района.

Но главная трансформация происходит не в новых объектах, а в существующих. Девяносто процентов торговых центров Петербурга по площади построены десять и более лет назад — и многие из них перестраивают внутреннюю логику. За девять месяцев 2026 года в торговых центрах города открыто пять фитнес-клубов. К концу года могут заработать два новых падел-клуба. Знакомые форматы возвращаются в новом виде: бильярдные гастробары, боулинг-клубы — то, что эксперты называют «трендом newstalgia», ностальгией в современном прочтении.

Общепит — главный бенефициар трансформации. По данным Ассоциации торговой недвижимости, 68% рынка ТЦ уже показывают рост доли общепита и развлечений. Каждый второй торговый центр увеличил площадь развлечений более чем на 5% за полгода, каждый пятый — агрессивно увеличил долю общепита на 20%. В новых концепциях доля фуд-форматов достигает 25–35% арендопригодной площади — против 15–20% несколько лет назад. Фудхоллы, гастробары, кофейни, пекарни становятся не дополнением к шопингу, а главной причиной визита. В некоторых ТЦ посещение фудкорта уже стало ключевой частью сценария — и руководство намеренно расширяет эту зону.

Параллельно усиливается тренд на омниканальность: некоторые ритейлеры больше не зависят от трафика ТЦ, используя торговую точку одновременно как шоурум, склад для маркетплейсов и пункт выдачи заказов. Эффективность магазина теперь определяется не только продажами с квадратного метра, но и скоростью обработки онлайн-заказов и логистикой последней мили. Это меняет экономику аренды: магазин, который генерирует меньше прямых продаж, но служит узлом омниканальной сети, требует иных арендных условий — и собственники ТЦ вынуждены договариваться.

Не всё гладко. По оценке Российского совета торговых центров, в Петербурге в ближайшие два–три года в зоне глубокой трансформации могут оказаться семь–десять объектов — около 10% рынка. По стране до конца 2027 года от 500 до 700 ТЦ могут существенно изменить профиль, 150–250 — закрыться. Но речь не обязательно о физическом закрытии: для большинства объектов более вероятна реконцепция — сокращение торговой функции в пользу общественных пространств, спорта, медицины, образования, офисов. Проблема не в формате торгового центра как таковом, а в качестве концепции: ТЦ с устаревшим пулом арендаторов, без реновации рискуют столкнуться с вакантностью на уровне 30–40%, при которой существование объекта становится экономически нецелесообразным.

Осень 2026 года в Петербурге — это момент, когда торговый центр перестал быть торговым центром в том смысле, который вкладывали в это слово двадцать лет назад. Длинные галереи бутиков уступают место пространствам, где человек не столько покупает, сколько живёт: ест, тренируется, играет в падел, ходит к врачу, работает в коворкинге, встречается с друзьями. Эпоха «шопинга ради шопинга» уходит — на смену приходят гибридные хабы, образ жизни. Те, кто вовремя пересмотрел концепцию, выигрывают трафик; те, кто остался с моделью нулевых, теряют арендаторов. Для Петербурга, города с 2,3 миллиона квадратных метров качественных торговых площадей, это не кризис — это селекция. И, как любая селекция, она оставляет на рынке сильнейших — тех, кто понял: человек приезжает в торговый центр не за тем, что можно заказать с доставкой, а за тем, что нельзя.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45