Когда выгоднее покупать апартаменты: на старте строительства, перед вводом или в готовом отеле

При выборе инвестиционных апартаментов кажется логичным заходить в проект как можно раньше: на старте продаж цена обычно привлекательнее, а у инвестора остается больше времени для потенциального роста стоимости объекта. Но для доходной недвижимости одной цены входа недостаточно. Важно учитывать, сколько времени пройдет до начала эксплуатации, когда появятся первые выплаты и насколько точно инвестор может оценить будущую работу объекта.

На старте строительства покупатель получает самый длинный инвестиционный горизонт. Как правило, на этом этапе шире выбор номеров, этажей и планировок, а цена может быть ниже, чем на финише проекта. Если стоимость объекта по мере строительства увеличивается, инвестор получает возможность заработать не только на будущей аренде, но и на капитализации.

Обратная сторона раннего входа — период ожидания. Пока отель строится и готовится к открытию, номер еще не генерирует арендный доход. Кроме того, фактические показатели будущего объекта пока неизвестны: инвестор оценивает концепцию, локацию, команду девелопера и опыт оператора, но не может посмотреть на реальную загрузку, тарифы или историю выплат.

Покупка незадолго до ввода — промежуточный вариант. Здание уже практически сформировано, становится понятнее качество реализации проекта и окружающая инфраструктура, а до начала эксплуатации остается меньше времени. При этом часть потенциального изменения стоимости объекта за период строительства уже могла произойти, поэтому цена входа может оказаться выше, чем на старте.

Совсем другая логика возникает при покупке номера в уже работающем отеле. Здесь инвестор получает возможность оценивать не только прогнозы, но и фактические результаты: загрузку, стоимость проживания, сезонность, отзывы гостей, работу управляющей компании и, если объект работает достаточно давно, историю выплат собственникам. Доход может начать формироваться практически сразу после сделки, однако стоимость готового актива может отличаться от цены на ранней стадии проекта.

«Часто кажется, что выгоднее всего войти в проект в самом начале, потому что цена тогда наиболее привлекательна. Но инвестору важно считать еще и время. Если до открытия отеля два-три года, весь этот период объект не приносит арендный доход. В работающем проекте вход может стоить дороже, зато покупатель уже видит фактические показатели и быстрее переходит к получению выплат. Поэтому оптимальный момент зависит от стратегии конкретного инвестора», — отмечает Яна Лепёшина, директор по продажам сети апарт-отелей Vertical.

Допустим, один инвестор покупает номер на старте строительства за 10 млн рублей, а второй через два года приобретает аналогичный готовый объект за 12 млн рублей. Простое сравнение цен дает преимущество первому покупателю в 2 млн рублей. Но для оценки реального результата нужно учитывать, как за это время изменилась стоимость объекта, когда начались выплаты, какую доходность могли бы принести эти 10 млн рублей в альтернативных инструментах и какой уровень неопределенности принимал каждый инвестор.
Важно учитывать и то, что ввод здания в эксплуатацию еще не означает, что гостиничный продукт полностью вышел на рабочий режим. Новому отелю необходимо сформировать клиентскую базу, набрать отзывы, выстроить каналы продаж и пройти первые сезоны работы. Поэтому готовый объект недвижимости и работающий отель с накопленной историей результатов — это разные стадии с точки зрения инвестора.

Универсального момента для покупки нет. Ранний вход может быть интересен тем, кто готов ждать и рассчитывает в том числе на капитализацию. Покупка перед вводом позволяет сократить период ожидания и количество неизвестных. Готовый отель подойдет инвестору, которому важнее быстрее получить денежный поток и принимать решение на основе фактических показателей.

В доходной недвижимости выгодный вход — это не обязательно самая низкая цена. Это баланс стоимости покупки, времени ожидания, потенциальной капитализации и будущего дохода.