Почему одинаковая доходность может означать разную инвестицию

Доходность — один из первых показателей, на который смотрит инвестор при выборе доходной недвижимости. Если один объект обещает 8% годовых, а другой — 10%, кажется, что сравнить их достаточно просто. Но даже одинаковые 10% могут означать совершенно разную экономику: отличаться может база расчета, структура расходов, срок действия программы и сам механизм получения дохода.

Первое, что стоит выяснить, — от какой суммы рассчитан процент. Например, объект стоит 10 млн рублей и приносит собственнику 1 млн рублей в год — формально это 10% годовых. Но если дополнительно требуется вложить еще 1 млн рублей в отделку, мебель и оснащение, фактический объем инвестиций составит уже 11 млн рублей. При той же выплате в 1 млн рублей реальная доходность на вложенный капитал окажется ниже.

Не менее важно понимать, идет ли речь о валовой или чистой доходности. Высокая выручка объекта еще не означает, что эту сумму получит собственник. В зависимости от условий проекта из нее могут вычитаться вознаграждение управляющей компании, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, налоги, расходы на ремонт, обновление мебели и другие затраты. Поэтому при сравнении предложений правильнее задавать вопрос не только о процентах, но и о том, какая сумма фактически останется у инвестора.

Различаться может и сама модель выплат. В одном проекте определенный доход фиксируется на установленный договором срок, в другом выплаты зависят от фактической работы объекта — загрузки, стоимости проживания и операционных расходов, а в третьем инвестору показывают прогнозную доходность, рассчитанную на основе предполагаемых результатов. Ни одна из этих моделей сама по себе не является лучше или хуже другой, но уровень предсказуемости и распределение рисков между собственником и оператором у них различаются.

«Покупатели часто начинают сравнивать объекты именно с процента доходности, и это вполне логично. Но одинаковые 10% могут означать совершенно разные условия. В одном случае речь идет о фиксированной выплате на определенный срок, в другом — о доходе, который зависит от загрузки и тарифа, а где-то часть расходов дополнительно остается на собственнике. Поэтому после вопроса “сколько процентов?” я бы всегда советовала задавать следующий: “как именно эти проценты получаются и какую сумму я в итоге получу?”», — отмечает Яна Лепёшина, директор по продажам сети апарт-отелей Vertical.

Отдельный вопрос — срок, на который рассчитана заявленная доходность. Если программа действует два или три года, этот показатель нельзя автоматически переносить на весь период владения объектом. Инвестору важно заранее понимать, что произойдет после ее окончания: сохранится ли прежняя модель выплат, будет ли доход зависеть от фактической работы объекта и какие результаты оператор показывает на уже действующих проектах.
Наконец, доходность нельзя оценивать в отрыве от рыночной ситуации. Требования инвесторов к недвижимости меняются в том числе вместе с уровнем ключевой ставки Банка России и доходностью альтернативных инструментов. Поэтому условные 10% в разные периоды могут восприниматься рынком совершенно по-разному.

Доходность остается важным ориентиром, но сама цифра еще не дает возможности сравнить два инвестиционных предложения. Для этого нужно понимать базу расчета, структуру расходов, механизм выплат, срок действия программы и условия после ее окончания. Для инвестора важен не максимальный процент в презентации, а понятная экономика, которая стоит за этой цифрой.