Почему управляющая компания стала главным фактором доходности в сегменте апарт-отелей

«Локация, локация и еще раз локация» — этот принцип десятилетиями считался главным законом рынка недвижимости. Предполагалось, что удачно выбранное место способно компенсировать практически любые недостатки объекта. И действительно, в условиях растущего рынка инвесторы зачастую зарабатывали уже за счет самого факта владения недвижимостью.

Однако сегодня эта формула постепенно меняется. Локация по-прежнему остается важнейшим фактором, но уже не гарантирует высокой доходности сама по себе. Все чаще инвесторы сталкиваются с ситуацией, когда два объекта, расположенные в одном районе и ориентированные на одну аудиторию, показывают совершенно разные финансовые результаты. Причина заключается не в адресе и не в архитектуре, а в качестве управления.
Рынок инвестиционной недвижимости становится более зрелым. Если раньше многие покупатели рассчитывали прежде всего на рост стоимости объекта, то сегодня все больше внимания уделяется способности недвижимости регулярно генерировать денежный поток.

По данным сети апарт-отелей Vertical, более 60% потенциальных покупателей уже на первых этапах переговоров интересуются тем, кто будет управлять объектом после ввода в эксплуатацию. Еще несколько лет назад подобные вопросы задавались значительно реже. Это один из самых заметных признаков того, как меняются ожидания инвесторов.
На первый взгляд два объекта в одном районе могут казаться практически одинаковыми. Но на практике их финансовые результаты зачастую существенно различаются. Современная недвижимость — это уже не просто квадратные метры, а полноценный сервисный продукт, который требует постоянной работы с клиентами, маркетингом, эксплуатацией и ценообразованием.

Особенно заметна эта тенденция в гостиничной недвижимости и сегменте сервисных апартаментов. Здесь доходность напрямую зависит от того, насколько эффективно объект привлекает гостей, управляет загрузкой и поддерживает высокий уровень сервиса. Разница между загрузкой в 55% и 75% означает не несколько дополнительных гостей, а десятки процентов выручки в год. Именно поэтому профессиональное управление становится одним из ключевых факторов доходности.

Фактически управляющая компания отвечает сразу за несколько направлений, которые напрямую влияют на финансовый результат инвестора. Это маркетинг и продвижение объекта, работа с площадками бронирования, гибкое управление тарифами, контроль расходов на эксплуатацию, техническое обслуживание и формирование положительного опыта гостей. Каждый из этих факторов влияет как на заполняемость объекта, так и на итоговую выручку.
Для Санкт-Петербурга этот вопрос особенно актуален. Город ежегодно принимает более 11 млн туристов, а среднегодовая загрузка качественных гостиниц составляет 65–75%. Однако сам по себе высокий туристический поток не гарантирует успех конкретного объекта. Чтобы привлекать гостей в условиях высокой конкуренции, необходима профессиональная работа оператора.

При этом наличие управляющей компании само по себе не гарантирует высокий доход. Для инвестора важно оценивать опыт оператора, результаты уже работающих объектов и прозрачность финансовой модели. Именно эти факторы позволяют понять, насколько эффективно будет реализован потенциал недвижимости.

«Пять лет назад большинство инвесторов спрашивали, насколько вырастет стоимость объекта после завершения строительства. Сегодня один из первых вопросов звучит иначе: кто будет управлять недвижимостью после покупки? Это очень показательное изменение. Инвесторы стали воспринимать недвижимость как работающий актив, а не просто как квадратные метры», — отмечает Яна Лепёшина, руководитель по продажам сети апарт-отелей Vertical.

Недвижимость по-прежнему остается важным инструментом сохранения капитала. Но если раньше главным условием успеха считалась локация, то сегодня инвесторы все чаще оценивают не только сам объект, но и систему управления, которая стоит за ним. Именно поэтому профессиональная управляющая компания постепенно становится одним из главных факторов доходности современных инвестиционных проектов.

Читайте также:

Спрос на краткосрочную аренду загородных домов вырос на 18% к лету 2026 года

Кто покупает апартаменты для инвестиций в 2026 году

ВС разъяснил, нужно ли платить налог за подаренную нежилую недвижимость