Почему инвесторы все чаще обращают внимание на гостиничную недвижимость

Рост интереса к гостиничной недвижимости — это не случайность, а результат сразу нескольких изменений на рынке. Развитие внутреннего туризма, усиление регулирования краткосрочного размещения, распространение профессионального управления, изменение подходов самих инвесторов и постепенное снижение привлекательности банковских депозитов сделали апарт-отели одним из самых востребованных направлений для частных инвестиций в доходную недвижимость.

Еще пять–семь лет назад гостиничная недвижимость воспринималась как продукт для узкого круга инвесторов. Большинство частных покупателей предпочитали приобретать квартиры и самостоятельно сдавать их в аренду. Сегодня ситуация постепенно меняется. Причем причина заключается не столько в самих гостиничных проектах, сколько в изменениях рынка вокруг них.

Одним из главных драйверов стал внутренний туризм. По данным Российского союза туриндустрии, туристический поток внутри страны уже превысил допандемийные показатели, а Санкт-Петербург в 2025 году посетили более 11,6 млн человек. При этом город остается крупнейшим рынком сервисных апартаментов в России: около 45% всего предложения этого сегмента сосредоточено именно здесь.

Рост туристического потока напрямую влияет на загрузку гостиниц, а значит делает финансовые показатели гостиничной недвижимости более прогнозируемыми для инвесторов. Чем устойчивее спрос на размещение, тем выше вероятность стабильной загрузки объекта и регулярного денежного потока. Именно поэтому внутренний туризм сегодня становится одним из фундаментальных факторов инвестиционной привлекательности гостиничной недвижимости.

Еще одним важным фактором стало постепенное изменение правил игры на рынке краткосрочного размещения. С одной стороны, рынок получает новые возможности благодаря развитию внутреннего туризма и росту спроса на качественное размещение. С другой — государство последовательно усиливает требования к классификации средств размещения, в том числе и квартир, которые сдавали посуточно. Неклассифицированным объектам становится все сложнее работать через крупные сервисы онлайн-бронирования, что постепенно смещает спрос в сторону профессионально управляемых гостиничных форматов. Более того, с 1 сен
Для инвестора это означает более прозрачные правила работы рынка, снижение конкуренции со стороны неклассифицированных объектов и дополнительные преимущества для гостиничной недвижимости, работающей по профессиональным стандартам.

Развитие сегмента подтверждается и масштабами самого рынка. Сегодня в России насчитывается уже более 20 тысяч сервисных апартаментов. Это говорит о том, что гостиничная недвижимость укрепляет свои позиции как самостоятельный сегмент инвестиционного рынка.

Не менее важным изменением стала трансформация самого инвестиционного продукта. Еще несколько лет назад гостиничная недвижимость воспринималась как более сложный формат по сравнению с квартирой для сдачи в аренду. Инвесторов смущали вопросы эксплуатации, поиска гостей и ежедневного управления объектом. Сегодня ситуация постепенно меняется. Именно развитие профессиональных управляющих компаний сделало гостиничную недвижимость значительно более понятной и доступной для частного инвестора.

По сути, покупатель инвестирует не только в квадратные метры, но и в готовую модель управления. Это позволяет получать доход от недвижимости без необходимости самостоятельно заниматься поиском арендаторов, заселением гостей, эксплуатацией и решением операционных вопросов.

Вместе с этим меняются и ожидания самих инвесторов. Если раньше большинство покупателей сравнивали гостиничную недвижимость с квартирой для самостоятельной сдачи в аренду, то сегодня все чаще выбирают между двумя моделями управления: заниматься объектом самостоятельно или передать его профессиональной управляющей компании.

«Еще несколько лет назад большинство инвесторов в первую очередь сравнивали гостиничную недвижимость с обычной квартирой для сдачи в аренду. Сегодня подход заметно изменился. Покупатели все чаще оценивают не только потенциальную доходность, но и качество управления, устойчивость спроса и то, насколько пассивной будет инвестиция. По данным Vertical Hotels, более 60% покупателей уже на первых этапах переговоров задают вопросы именно об управляющей компании и принципах работы объекта. Это хорошо показывает, насколько изменились критерии выбора», — отмечает Яна Лепёшина, руководитель по продажам сети апарт-отелей Vertical.

Такой интерес к вопросам управления закономерен. Сегодня под брендом Vertical Hotels находится более 2 500 номеров, а накопленный опыт работы с гостиничной недвижимостью позволяет видеть, как за последние годы изменились ожидания частных инвесторов и критерии выбора объектов.

Изменился и сам подход к оценке инвестиционной недвижимости. Если раньше главным критерием часто становилась только лишь ожидаемая доходность, то сегодня инвесторы все чаще анализируют совокупность характеристик: устойчивость бизнес-модели, опыт управляющей компании, ликвидность объекта и перспективы роста стоимости актива. С учетом того, что на банковских вкладах населения, скопились рекордные 60 трлн рублей, то по мере снижения ключевой ставки часть этого капитала уже начинает искать альтернативные инструменты для долгосрочных вложений. И от вопросов, которые зададут инвесторы при покупке объекта, во многом будет зависеть успешность их вложений.

Именно поэтому гостиничная недвижимость перестает быть нишевым продуктом. Она становится самостоятельным сегментом инвестиционного рынка, где ценность формируется не только квадратными метрами, но и профессиональным управлением, устойчивым спросом и прозрачной финансовой моделью. Рост интереса инвесторов объясняется не одним фактором, а совпадением сразу нескольких долгосрочных тенденций.

Если раньше гостиничная недвижимость конкурировала прежде всего с квартирами для сдачи в аренду, то сегодня она все чаще становится альтернативой банковским депозитам и другим инструментам пассивных инвестиций. И именно это, пожалуй, является главным изменением рынка за последние годы.

Читайте также:

Инвестиции в недвижимость России 2026: убеждения и прогнозы

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Недвижимость под присмотром: новые правила оценки