Нелегальная аренда квартиры: риски, штрафы и как действовать по закону

Нелегальная аренда квартиры стала популярным способом получить быстрый доход, но она таит в себе серьёзные риски. Если соседи или управляющая компания направят жалобу в налоговую инспекцию, арендодателя обязательно проверят и уличат в уклонении от уплаты НДФЛ. Штраф по статье 119 Налогового кодекса РФ может составлять до 30% от неуплаченной суммы, а к этому добавятся пени за каждый просроченный день. Кроме того, придётся заявить все доходы и оплатить 13% (или 15% от суммы сверх 5 млн ₽ за год) за предыдущие три налоговых периода. По данным ФНС России (https://www.nalog.gov.ru) за 2023 год количество проверок частных арендодателей выросло на 25%, а средняя сумма доначислений превысила 120 000 ₽.

Почему нелегальная схема обернётся убытками

• Уклонение от налогов привлекает повышенный интерес ФНС и правоохранительных органов.
• Отсутствие договора затрудняет защиту через суд: доказать факт незаконного проживания сложнее без официального документа.
• Жильцы без оформления не могут официально зарегистрироваться, что создаёт проблемы при обращении в полицию или МФЦ.
• Штрафы по КоАП за нелегальную предпринимательскую деятельность без ИП достигают 2 000 ₽, а за несдачу декларации — 5% от дохода.

Как оформить договор найма правильно

1. Определите статус: если договор с физлицом — используйте «договор найма жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ), если с организацией — «аренда».
2. Включите паспортные данные и ФИО обеих сторон, адрес квартиры, площадь и этаж.
3. Укажите срок: до года — без регистрации, более года — с регистрацией в Росреестре (пошлина 2 000 ₽).
4. Пропишите условия оплаты аренды, коммунальных услуг и штрафы за просрочку (ст. 395 ГК РФ).
5. Введите депозит («обеспечительный платёж») и чёткие основания для его удержания.

Регистрация и налогообложение

• Срок найма свыше 90 дней требует уведомления МВД и временной регистрации жильцов через МФЦ.
• Физлица декларируют доходы по форме 3-НДФЛ до 30 апреля, платят налог до 15 июля — 13% или 15% при обороте свыше 5 млн ₽.
• Самозанятые платят 4% (или 6% от юрлиц), оформляют чеки через приложение «Мой налог».
• ИП на УСН «доходы» платит 6%, на УСН «доходы минус расходы» — 15%, на ПСН — ставка зависит от региона.

Экспертные рекомендации по выгодной сдаче

1. Рассмотрите статус самозанятого — минимальная ставка и упрощённая отчётность.
2. Включайте коммунальные услуги в договор, но отдельно фиксируйте оплату по счётчикам — суммы по счётчикам вычитаются из дохода (Минфин РФ).
3. Привлекайте платёжные переводы на карту — это снижает риски споров о неполучении денег.
4. Заключайте краткосрочные договоры (до 11 месяцев) с возможностью пролонгации — это позволяет избежать регистрации обременения в ЕГРН.

Что важно помнить при сдаче жилья

Нелегальный доход может показаться безобидным, но проверка ФНС всегда вероятна: растущая практика доначислений и штрафов за последние три года показывает, что незарегистрированная аренда — это финансовый и правовой риск. Своевременное оформление договора, правильный выбор налогового режима и уведомление органов МВД защитят ваши права и сбережут средства.

Источник: ФНС России — налоговая статистика 2023 года https://www.nalog.gov.ru

Вам так же будет интересно узнать: Дорожные ограничения Петербург 5–6 июля: полный гид