30 июля 2025 12:30, Герман Топал, Новости недвижимости, 👁 130
Продажа квартиры, которая находится в ипотеке, часто вызывает у собственников дополнительные вопросы и переживания. С одной стороны, желание улучшить жилищные условия или необходимость переезда подталкивают к скорой реализации активов, с другой — обременение от банка в виде залога недвижимости сдерживает большинство потенциальных продавцов. В этой статье мы подробно разберём, какие шаги нужно предпринять, чтобы оформить сделку без неожиданных задержек и рисков, как согласовать продажу с кредитной организацией, когда целесообразно гасить ипотеку досрочно и какие налоговые обязательства предстоит выполнить после успешной продажи. Полученные рекомендации актуальны для квартир и домов, находящихся в залоге у российских банков на 2024 год. Одновременно проведём анализ текущей конъюнктуры рынка вторичного жилья и расскажем о новых онлайн-сервисах Домклик для ускорения поиска покупателей. Помимо этого, рассмотрим механизмы привлечения средств покупателя для расчёта с банком, принципы трёхстороннего договора и аккредитива, а также подскажем, какие документы заранее подготовить, чтобы избежать приостановки регистрации перехода прав в Росреестре.
Что нужно знать об ипотечном обременении
Ипотечная квартира до полного погашения кредита находится в залоге у банка, сведения об этом отражены в выписке из ЕГРН. Без снятия обременения Росреестр блокирует регистрацию перехода права собственности, поэтому важно заранее разобраться в порядке действий. Перед началом продажи важно запросить выписку из Росреестра и убедиться, что в ЕГРН корректно отражены все предыдущие сделки. Некорректная или устаревшая информация способна привести к задержкам и отказам при регистрации, поэтому рекомендуется заранее устранить расхождения.
Досрочное погашение и прямые расчёты
Существует два базовых способа убрать обременение:
- Продавец самостоятельно гасит остаток долга: берёт потребительский кредит, использует накопления или займ у близких. После этого банк выдаёт справку об отсутствии задолженности и документы для снятия обременения, которые нужно подать в Росреестр (срок — 3–5 рабочих дней).
- Покупатель частично оплачивает ипотеку продавца в рамках договора купли-продажи: сумма частичного расчёта указывается как часть стоимости квартиры, а обязательство продавца по снятию обременения фиксируется в договоре. Рекомендуется нотариальное удостоверение или депозит нотариуса для усиления безопасности.
Сделка с участием банка
Если досрочно погасить ипотеку невозможно, оформляется трёхсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. Например, в Сбербанке процесс выглядит так:
- Предварительное согласование условий и проверка документов.
- Открытие аккредитива на сумму стоимости жилья, где деньги покупателя хранятся до регистрации перехода прав.
- После внесения данных из Росреестра банк автоматически погашает остаток по ипотеке, а продавец получает оставшуюся часть средств.
- Процесс снятия обременения занимает до 7 дней, затем покупатель получает чистую выписку из ЕГРН.
Трёхсторонний договор защищает интересы всех участников: банк контролирует выплату долга, покупатель уверен в чистоте сделки, а продавец — в своевременном получении средств. Аккредитив по схеме «до регистрации» минимизирует риски и исключает возможность невозврата денег.
(Источник: Домклик)
Учтите налоговые обязательства
Независимо от наличия ипотеки продавец оплачивает НДФЛ: 13% для доходов до 2,4 млн ₽ и 15% — свыше. При владении недвижимостью менее минимального срока (3 или 5 лет) доступны налоговые вычеты: стандартный вычет 1 млн ₽ или «доходы минус расходы», куда включаются затраты на покупку жилья и уплаченные по ипотеке проценты. Например, при продаже за 5 млн ₽ без вычетов налог составит 702 тыс. ₽, а с вычетом «доходы минус расходы» база может снизиться до 800 тыс. ₽ и налог упадёт до 104 тыс. ₽.
Итоги и рекомендации
- Оцените возможность досрочного погашения и рассчитайте риски.
- Если расчёты с банком затруднительны, используйте трёхсторонний договор и аккредитив.
- Подготовьте пакет документов заранее: выписку из ЕГРН, закладную и справку об остатке долга.
- Рассчитайте налог и оформите вычеты, чтобы снизить сумму НДФЛ.
- Проконсультируйтесь с юристом или риелтором в сложных случаях.
Следуя этим шагам, вы сможете продать квартиру в ипотеке с максимальной выгодой и минимальными рисками.
Читайте также:
Нелегальный рынок падет: разгром ТЦ у «Приморской» глазами горожан
